Wohnen kostet - Ein Interview mit Frank Müller

Der BFW Landesverband Mitteldeutschland gehörte zu den Organisatoren des 14. Mitteldeutschen Immobilienkongress in Leipzig. Er stand unter dem Thema „Neue Ehrlichkeit  - Wohnen kostet“. Dabei ging es vor allem um Kostentreiber im Wohnungsneubau. Frank Müller ist nicht nur Vorsitzender des Vorstandes des BFW Landesverband Mitteldeutschland, sondern als Geschäftsführer der R&M GmbH Real Estate & Management mit sechs Gesellschaften ein Mann der Praxis. Die R&M GmbH verwaltet nicht nur eigene Objekte, sondern deckt auch alle Dienstleistungen im Bereich der Immobilienwirtschaft ab.

Herr Müller, in Dresden sollten mehr als 2.000 Wohnungen pro Jahr gebaut werden, um den Bedarf der wachsenden Stadt zu decken. Wie schätzen Sie die Bautätigkeit in der Stadt Dresden ein?

Während vor zehn Jahren fast ausschließlich nur Wohnungen saniert wurden, hat die Bautätigkeit in den vergangenen Jahren deutlich zugenommen. Seit fünf Jahren wird der Bau von Eigentumswohnungen verstärkt nachgefragt.

Sie haben aber auf dem Immobilienkongress bemängelt, dass die Neubaukosten für Mehrfamilienhäuser zwischen 2000 und 2014 um über 40 Prozent gestiegen sind. Was sind die Ursachen dafür?

Beispielsweise ordnungsrechtliche Vorschriften, steigende Löhne und höhere Auflagen im Schallschutz, Brandschutz sowie bei der Barrierefreiheit. Hinzu kommen steuerrechtliche und baurechtliche Vorgaben, höhere Baulandpreise sowie kommunale Auflagen. Die Baukosten sind in dem genannten Zeitraum um durchschnittlich 25 Prozent gestiegen. Durch die Verschärfung der EnEV zum 1. Januar 2016 kommt es zu einer weiteren Kostensteigerung um  rund 10 Prozent. Auch Bauland ist  deutlich teurer geworden. Für den Bauherren eines Zwölf-Familien-Hauses bedeutet die Kostenerhöhung, dass sie statt 2.209 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr 2000 derzeit 3.080 Euro zahlen müssen.

Wie sieht der Kostenanstieg zwischen 2000 und 2014 im Detail aus?

Bei Bauwerks- und Nebenkosten haben wir einen Anstieg um 426 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Steuer- und baurechtliche Vorgaben verursachen Mehrkosten von 248 Euro, höhere Baulandpreise 115 Euro und kommunale Auflagen weitere 82 Euro. Hinzu kommt, dass die Verbraucher in diesem Zeitraum fast 100 Prozent mehr für Fernwärme und 164 Prozent mehr für Heizöl bezahlen mussten. Im Vergleich dazu sind die Lebenshaltungskosten um 24 Prozent gestiegen. Diese Angaben werden in Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen erhoben.

Welche Auswirkungen hat das auf die Mietpreise?

Allein die politisch bewirkten Preissteigerungen heben die erforderliche Miete eines Neubaus um 1,68 Euro je Quadratmeter oder um 14,24 Prozent. Bauherren müssen die Preise an ihre Kunden weitergeben, um wirtschaftlich stabil zu bleiben. Normalverdiener haben aber zunehmend nicht genug Geld, um die steigenden Preise zu zahlen.

Wird es in Dresden bald Verhältnisse wie in München geben?

Nein, mit Sicherheit nicht. In München sind die Mieten in der Regel doppelt so hoch. Bauland ist in München knapp und damit extrem teuer. Wir verfügen zudem in Dresden noch über ausreichend Grundstücke für den Wohnungsbau. Allerdings müssen diese freigegeben werden.

Was erhofft sich die private Bauwirtschaft diesbezüglich von der Stadt, um bezahlbares Wohnen zu fördern?

Es ist sehr hilfreich, wenn die Stadt zügig Bauland für den Wohnungsneubau ausweist und schneller Baurecht schafft. In Dresden haben sich die 12 der größten privaten Bauträger und Projektentwickler als Stadtgestalter Dresden zusammengeschlossen. Wir sind im Gespräch mit dem Bürgermeister für Stadtentwicklung und den Stadträten über Möglichkeiten Baugenehmigungsverfahren zu vereinfachen.

Die Haupthindernisse liegen aber nicht bei den Kommunen, sondern beim Bund. Was erwarten Sie von der Bundesregierung?

Sie sollte zunächst ehrlich anerkennen, dass Wohnen kostet und keine neuen Erhöhungen planen. Im Moment sehe ich als einzigen Lichtblick den Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus. Nach dieser Sonder-Afa könnten in den ersten beiden Jahren jeweils zehn und im dritten Jahr neun Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes abgeschrieben werden. Zudem soll die Obergrenze für die Förderung des Mietwohnungsbaus von 2.200 Euro je Quadratmeter auf 3.000 Euro steigen. Allerdings gilt die Sonder-Afa nur für angespannte Wohnungsmärkte. Dresden gehört dazu. Wir halten es für erforderlich, dass auch städtische Förderprogramme für bezahlbares Wohnen aufgelegt werden.

Wäre die Erhöhung der Obergrenze nicht ein Freibrief für teures Bauen?

Die Unternehmen befinden sich im Wettbewerb und die Wohnungskäufer sind gut informiert. Da können die Anbieter nicht die Preise beliebig in die Höhe schrauben, zumal sich das Angebot in den vergangen Jahren spürbar erhöht hat, das setzt Grenzen.

Das Interview führte Bettina Klemm.