Mietrecht
25.10.2012
Problemfall - Wie werden Lärmstörungen konkret und effektiv nachgewiesen?
Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.Ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz...
21.03.2012
Gewerbe- und Wohnraummiete: fristlose Kündigung, wenn Mieter Kaution nicht zahlt
Der Vermieter von Gewerberäumen darf außerordentlich, fristlos kündigen, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt. So das Oberlandesgericht Koblenz in seinem Beschluss vom 03.06.2011 (2 U 793/10). Allerdings muss vor Ausspruch der Kündigung ergebnislos abgemahnt werden, bestenfalls unter...
18.10.2011
Ist eine Klage auf zukünftige Leistung auch bei der Miete bzw. Nutzungsentschädigung zulässig?
Eine Klage des Vermieters auf zukünftige Leistung gemäß § 259 ZPO ist zulässig, wenn der Mieter einen Rückstand an Miete und Mietnebenkosten in einer die Bruttomiete mehrfach übersteigenden Höhe hat auflaufen lassen. BGH vom 04.05.2011 - VIII ZR 146 / 10 Wurde Wohnraum gekündigt, weil der...
15.09.2010
Zur Adressierung der Betriebskostenabrechnung nach §556 Abs. 3 BGB
Eine für Vermieter positive Entscheidung traf der BGH mit Urteil vom 28.04.2010 in Bezug auf die Adressierung von Betriebskostenabrechnungen. Mieter waren ein Ehepaar in Berlin, die den Ausgleich des sich aus den Abrechnungen ergebenden Schuldsaldos verweigerten. Sie begründeten ihre...
30.08.2010
Öltankreinigungskosten sind voll umlagefähig
Die Frage der Umlagefähigkeit von Öltankreinigungskosten klärte der BGH mit Urteil vom 11.11.2009 (VIII ZR 221/08). Der Mieter wendete sich gegen den auf ihn entfallenden Anteil von 103,50€ mit seiner Klage gegen den Vermieter. Er war der Auffassung, dass die Umlage der Öltankreinigungskosten...
30.08.2010
Zur Beifügung des Mietspiegels
Bereits mit Urteilen vom 11.03.2009 (ZIV 2009, 19) und 28.04.2009 (ZIV 2009, 45) hatte der BGH die Anforderungen in Bezug auf Mieterhöhungen mit Hilfe des Mietspiegels erleichtert. Im Urteil vom 30.09.2009 ( VIII ZR 276/08) hat sich der BGH abermals mit der Rechtsfrage auseinandergesetzt, unter...
13.07.2010
BFW Pressemitteilung
BGH Urteil: Bei Trittschalldämmungen von Mietwohnungen reicht der bei der Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab
11.05.2010
vorzeitige Beendigung eines Mietvertrages; Ersteigerer als Bereicherungsschuldner für Mieterinvestitionen
Bei einem Vermieterwechsel infolge Zwangsversteigerung des Mietobjektes ist nicht derjenige Bereicherungsschuldner, der im Zeitpunkt der Vornahme von Investitionen durch den Mieter Vermieter war, sondern der neue Vermieter, der die Mietsache vorzeitig zurückerhält. Einem Bereicherungsanspruch ist...
10.05.2010
Betriebskostenabrechnung: Die Kosten der Öltankreinigung sind umlagefähig
Betriebskostenabrechnung: Die Kosten der Öltankreinigung sind umlagefähig - es ist rechtens, diese im Jahr des Entstehens voll auf die Mieter umzulegen Die wiederkehrenden Kosten für die Öltankreinigung sind umlegbare Betriebskosten. Diese sind auch umlagefähig, wenn sie in größeren Zeitabständen...
26.03.2010
Bildung von Kostenblöcken bei Betriebskostenabrechnungen: Vermieter dürfen die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in einer Summe (Kostenblock) abrechnen
Vermieter dürfen die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in einer Summe unter der Kostenposition "Versicherung" abrechnen und müssen nicht ausdrücklch die in Nr.13 der Anlage 3 zu § 27 II. BV und § 2 Nr.13 BetrKV genannte Bezeichnung "Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung"...
20.11.2008
Kein Anspruch des Mieters auf Rücknahme einer Abmahnung
Der Mieter hat gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Beseitigung oder Unterlassung einer von ihm als unberechtigt erachteten Abmahnung.
20.10.2008
Winterliche Verkehrssicherungspflicht des Vermieters "zur Nachtzeit"
Die winterliche Streu- und Räumpflicht des Vermieters auf den Zeitraum zwischen dem Einsetzen des allgemeinen Verkehrs am Morgen und dessen Ende in den Abendstunden beschränkt.
19.06.2008
Eigentümerwechsel - Info-Pflicht bei Hausverkauf
Mieter sind künftig besser geschützt, wenn der Eigentümer ihrer Wohnung wechselt:
21.05.2008
Kein Kostenersatz bei eigenmächtiger Mängelbeseitigung des Mieters
Eigenmächtige Beseitigung von Mängeln der Mietsache
24.01.2008
Wohnraummiete: Wirksamkeit von Verlängerungsklauseln in Altverträgen
BGB § 565a (in der bis zum 31.08.2001 geltenden Fassung)
24.01.2008
Kein Anspruch des vor Eigentumswechsel ausgezogenen Mieters gegen den Grundstückserwerber auf Rückzahlung der Mietkaution
Kein Eintritt des neuen Eigentümers in Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters
24.01.2008
GbR: Kündigung wegen Eigenbedarfs
Bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter einer GbR
07.01.2008
Umlage von Kosten für Prüfung der Elektroanlage
Wiederkehrende Kosten zur Prüfung der Betriebssicherheit sind Betriebskosten
06.12.2007
Umlage neuer Betriebskosten für Mieter nach (duldungspflichtiger) Modernisierung
Bei einem Mietvertrag aus dem Jahr 1984 war bezüglich der Umlage der Betriebs- und Heizkosten auf die Anlage 3 zu 27§ II.BV verwiesen und eine Umlage nach Wohnfläche vereinbart worden.
25.09.2007
Eigentümerwechsel - kein Übergang der Rechte aus beendetem Mietverhältnis
Ein Grundstückserwerb nach der Beendigung eines Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters führt nicht zum Eintritt des neuen Eigentümers in Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters aus dem beendeten Mietverhältnis und aus einer Sicherungsabrede zur Mietkaution.
25.09.2007
Außerordentliche Kündigung des Mieters wegen Schimmelbefalls
Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder...
25.09.2007
"Nichtstörende" Parabolantenne trotz Kabelanschluss
Bei der Verfügbarkeit eines Kabelanschlusses ist regelmäßig ein sachbezogener Grund zur Versagung der Genehmigung einer Prabolantenne gegeben.
21.09.2007
Kein Erwerbseintritt in beendetes Mietverhältnis - Betriebskostenabrechnung und Kaution
Ein Grundstückserwerb nach der Beendigung eines Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters führt nicht zum Eintritt des neuen Eigentümers in Rechte und Pflichten.
01.08.2007
Elektroanlagen-Prüfkosten als umlagefähige Betriebskosten - vierjähriger Zyklus nach Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossenschaften
Wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage entstehen, sind Betriebskosten.
26.07.2007
Parabolantenne für deutsche Mieter polnischer Herkunft- Vollprogram aus der "Heimat"
Es wird gerecht, wenn die in Deutschland lebenden ausländischen Mieter die Programme ihres Heimatlandes empfangen können.
26.03.2007
Keine Billigkeitskontrolle bei automatischer Preisgleitklausel
Eine Billigkeitskontrolle der Preisgestaltung eines Fernwärmeversorgungsunternehmens gem § 315 III BGB ist ausgeschlossen, wenn...
13.12.2006
Unzumutbarkeit der Gewährung einer Räumungsfrist
Für den Vermieter ist eine Räumungsfrist grundsätzlich unzumutbar.
13.11.2006
Beteiligung des Erdgeschossmieters an den Aufzugskosten
Die Beteiligung an den Aufzugskosten benachteiligt den Erdgeschossmieter nicht unangemessen.
26.10.2006
Unangemessene Benachteiligung durch Kündigungsverzicht
In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein - auch beiderseitiger - formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters i. d. R. unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.
23.10.2006
Zurückhalten der Mietkaution bei zu erwartender Betriebskostennachzahlung
Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben und erstreckt sich damit auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb...
04.07.2006
Gleichbehandlungsgesetz: Vermietungen generell vom Diskriminierungsverbot ausklammern
Der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) fordert einen grundsätzlichen Ausschluss der Wohnraumvermietung vom Diskriminierungsverbot, da es sich bei der Mieterauswahl um kein Massengeschäft handelt.
19.06.2006
Mietkautionsrückzahlungsanspruch bei Beendigung eines Wohnraummietvertrages: Vermietereinbehalt zur Deckung erwarteter Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung
Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben und erstreckt sich damit auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb...
19.06.2006
Konkludente Vereinbarung über Umlagefähigkeit von Betriebskosten
Zahlt der Mieter über mindestens sechs Jahre hinweg auf Betriebskostenabrechnungen, so kann davon ausgegangen werden, dass sich die Parteien infolge dieser jahrelangen Übung stillschweigend darauf geeinigt haben, die von der Vermieterseite in Rechnung gestellten Betriebskosten auf den Mieter...
19.06.2006
Mieter trägt Beweislast für "Fogging"
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass der Mieter grundsätzlich alle Voraussetzungen für den wegen des schwärzlichen Niederschlags in der Mietwohnung ("Fogging") geltend gemachten Schadenersatzanspruch aus § 536 a Abs. 1 BGB und damit auch das Verschulden des Vermieters darzulegen und zu...
19.06.2006
Einseitiger Kündigungsausschluss für den Mieter bei einer Staffelmietvereinbarung
Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier...
21.11.2005
Bemessungsgrundlage zur Mietminderung
Bemessungsgrundlage der Mietminderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten. Dies gilt auch, wenn der zur Minderung führende Mangel auf einer Abweichung der Wohnfläche von der im Mietvetrag angegebenen Fläche um...
15.11.2005
Kostenerstattung aufgrund Kleinreparaturklausel bis maximal 100 €; kleinere Instandhaltungen
Eine Kostenklausel für Kleinreparaturen mit einem Höchstbetrag von 100 € pro Einzelfall, maximal 8% der Jahresnettomiete bei maximal 300 € im Kalenderjahr benachteiligt den Mieter nicht unangemessen.
04.07.2005
Sonnabend ist bei Kündigungsfrist mitzuzählen
Der Bundesgerichtshof hat am 27. April 2005 (Az: VIII ZR 206/04) entschieden, dass der Sonnabend bei der Berechnung der sogenannten Karenzzeit von drei Werktagen, die den Parteien eines Wohnraummietvertrages zur Wahrung der Kündigungsfrist zusteht, mitzuzählen ist, weil er ein Werktag im Sinne der...
04.07.2005
BGH befürwortet jetzt Kostenvorschuss für Schönheitsreparaturen
Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 6. April .2005 (Az: VIII ZR 192/04 dem Vermieter einen Anspruch auf Kostenvorschuss für Schönheitsreparaturen und anschließende Selbstvornahme zugebilligt. Er tat dies in Fortführung seiner früheren Rechtsprechung zum Gewerberaummietrecht nun...
01.07.2005
Maklerpflichten bei Wohnflächenangaben des Verkäufers
Grundsätzlich darf der Makler die Angaben des Verkäufers zum Objekt ungeprüft weitergeben. Dies ist jedoch ausnahmsweise dann anders, wenn der Makler sich die Angaben des Verkäufers zu Eigen macht oder sich für deren Richtigkeit einsetzt, wenn er die Unrichtigkeit der Angaben kennt oder sich ihm...
02.05.2005
Kündigung wegen Zahlungsverzug
Kündigt der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nach §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und hilfsweise auch fristgemäß, lässt der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar...
23.03.2005
Haftungsansprüche der Eigentümergemeinschaft bei Schlüsselverlust gegenüber dem Einzeleigentümer
Nach § 535 BGB haftet der Mieter bei Verlust eines Schlüssels gegenüber dem Eigentümer. D. h. wenn der Mieter einen Schlüssel verliert oder wenn er ihm durch Unachtsamkeit gestohlen wird, hat er den Vermieter unverzüglich darüber zu unterrichten. Der Vermieter kann den Einbau eines neuen Schlosses...
10.03.2005
Mieter hat keinen Anspruch auf Anbringung einer Parabolantenne
Mieter hat keinen Anspruch auf Anbringung einer Parabolantenne Mit seiner Entscheidung vom 02.03.2005 beschränkt der Bundesgerichtshof das Recht auf die Anbringung von Parabolantennen.
04.01.2005
Zur Umlagefähigkeit der Kosten für Gartenpflege
Es kann dahinstehen, ob ein Mieter die Gartenfläche selbst nutzen kann, deren Pflegekosten er tragen soll. Zu den Kosten der Pflege dieser Flächen kann er anteilig herangezogen werden. Auch wenn der Mieter die Gartenfläche nicht nutzen kann, ist er aufgrund der zwischen ihm und dem Vermieter...
03.01.2005
Kostenbeteiligung des Mieters an Schönheitsreparaturen (Quotenklausel) auch vor Ablauf der Fristen wirksam
Mit Urteil vom 26.05.2004 hat der BGH entschieden, dass mietvertragliche Formularklauseln, die den Mieter im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Fristen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen zu einer zeitanteiligen Kostenbeteiligung verpflichten und ihm die Wahl zwischen...
01.11.2004
Pflicht zu Auflistung der Zahlungsrückstände bei fristloser Kündigung
Kündigt der Vermieter das Wohnungsmietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs des Mieters (§543 II 1 Nr.3 BGB), so genügt er jedenfalls bei klarer und einfacher Sachlage seiner Pflicht zur Angabe des Kündigungsgrunds, wenn er in dem Kündigungsschreiben den Zahlungsverzug als Grund benennt und den...
20.09.2004
Mietvertragskündigung durch Telefax im Urlaub - Einschreibenabrede
Ein Fax-Schreiben geht dem Empfänger dann zu, wenn es in seinen Machtbereich zur Kenntnisnahme eingegangen ist und üblicherweise - und nicht zufällig - alsbald wahrgenommen werden kann. Der Empfänger trägt somit aber auch selbst die Risiken seines räumlichen Machtbereichs wie ein nicht...
20.09.2004
Angemessenheit der Nebenkostenvorauszahlungen
Der Vermieter begeht bei Vertragsschluss keine Pflichtverletzung, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart, welche die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig nicht abdecken und somit eine höhere Nachzahlung fällig wird. Der Vermieter ist...
20.09.2004
Betriebskostenabrechnung und Eigentumserwerb
Nach einem Eigentumswechsel ist nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer gegenüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückeigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebnung etwaiger nachzahlungen berechtigt; es kommt...
20.09.2004
Anfechtung des Mietvertrages bei Arglistiger Täuschung durch Mieter
Der Mieter ist auch ohne konkretes Nachfragen des Vermieters verpflichtet, seine schlechten Vermögensverhältnisse zu offenbaren (hohe Mietschulden aus früheren Mietverhältnissen, drohende Verbraucherinsolvenz). Unterlässt der MIeter dieses jedoch, so kann der Vermieter den Mietvertrag wegen...
03.06.2004
Niederschlagswasser: Regenwasserabgabe als Betriebskosten
In Fällen, wo aufgrund einer Änderung der Tarifstruktur die Wasserwerke das Oberflächenwasser getrennt abrechnen, ist hier auch die Umlage auf den Mieter möglich, wenn zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses eine Gesamtabrechnung durch die Wasserwerke erfolgte.
03.06.2004
Schönheitsreparaturanspruch bei übermäßiger Haustierhaltung
Ist die Haltung eines "Kleintieres" in einer Mietwohnung erlaubt, hat ein Mieter aber sieben Katzen, einen Schäferhund und noch zwei Chinchillas in seiner Zweizimmerwohnung beherbergt, ohne dass der Vermieter davon wusste, so kann dieser verlangen, dass beim Auszug die Holzdecke gereinigt und die...
13.05.2004
Baumaßnahmen zur Energieeinsparung
Ein Vermieter, der nach Baumaßnahmen zur Energieeinsparung die Miete erhöhen will, muss seinen Mietern keine Wärmebedarfsberechnung vorlegen. Es reicht aus, wenn er die bauliche Veränderung darlegt, so dass sich feststellen lässt, ob es tatsächlich zu einer Einsparung kommen wird.
09.02.2004
Schlüsselverlust und Schadensersatz (§280 BGB-positive Vertragsverletzung)
Der Verlust eines Schlüssels spricht dafür, dass der Mieter seine aus dem Mietverhältnis resultierenden Sorgfaltspflichten nicht erfüllt hat und somit den Verlust des Schlüssels verschuldet hat. Der Mieter kann sich nicht darauf berufen, dass seit dem Bemerken des Fehlens eines Schlüssels eine...
09.02.2004
Haftung des Anliegers aus Gründen der Verkehrssicherungspflicht
Die Pflicht des Anliegers zur Reinigung des Gehweges (Bürgersteigs) vor dem Grundstück, die als Verkehrssicherungspflicht auch auf Ortssatzung beruhen kann, ist entsprechend den Sicherungserwartungen des Verkehrs zu erfüllen. Die örtlichen Verhältnisse und das eigener Vorsicht der...
09.02.2004
Die Aufnahme eines Lebensgefährten in eine Mietwohnung bedarf der Erlaubnis des Vermieters
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 05.11.2003 klargestellt, dass der Mieter einer Wohnung der – im Regelfall zu erteilenden – Erlaubnis des Vermieters bedarf, wenn er seinen Lebensgefährten in die Wohnung aufnehmen will. Diese Frage war bisher in Rechtsprechung und Schrifttum umstritten.
09.02.2004
Kein Verlust eines Nachforderungsanspruches aus Betriebskostenabrechnung
Es tritt kein Rechtsverlust bezüglich eines Nachforderungsbetrages aus der Betriebskostenabrechnung infolge Ablaufs der Ausschlußfrist ein, wenn der Vermieter die Verzögerung nicht zu vertreten hat.
05.02.2004
Mietvertrag und vereinbarte Übergabe der Vertragsurkunde
Soll das gegengezeichnete Exemplar eines schriftlichen Mietvertrages dem Mieter erst später übergeben oder übersandt werden, so kommt der Mietvertrag erst mit dem Zugang dieses Exemplars beim Mieter zustande. Ist vereinbart, dass der Mieter das gegengezeichnete Exemplar bei der Übergabe des...
27.01.2004
Nachforderung auf deutlich zu niedrig angesetzte Betriebskostenvorauszahlungen
Der Vermieter ist zu Nachforderungen auch dann berechtigt, wenn die vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen deutlich zu gering waren, es sei denn, er hat den Mieter über die Höhe der Betriebskosten vorwerflich getäuscht.
14.07.2003
Alleinverdiener haftet weiter für Mietschulden
Ein Alleinverdiener, der sich von seinem Ehepartner trennt und aus der gemeinsamen Wohnung auszieht, haftet weiter für Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag. Wie lange und in welcher Höhe könne aber angemessen begrenzt werden, urteilte das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht. Ein...
06.02.2003
Umgestaltung der Gartenfläche durch Sondernutzungsberechtigten als bauliche Veränderung
1. Die grundlegendeUmgestaltung einer Sondernutzungsfläche durch den Sondernutzungsberechtigten stellt eine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung dar. 2. Die Gemeinschaftsordnung kann dem Sondernutzungsberechtigten bei der Gartenplanung und –gestaltung eine Gestaltungsspielraum einräumen,...
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